De seniorenhypotheek: een speciale hypotheek voor AOW’ers

AOW’ers hebben vaak nog vele plannen. Ze willen bijv. verhuizen, reizen, hun huis gerieflijker maken, hun hypotheeklasten verlagen of wensen extra financiële middelen. Vaak zijn er na de pensioengerechtigde leeftijd minder financiële mogelijkheden. Derhalve werd een speciale seniorenhypotheek ontworpen. Met een seniorenhypotheek kunt u, ook na uw pensioen, nog een hypotheek afsluiten, oversluiten of verhogen. Ook is het de wens van de overheid dat ouderen langer thuis wonen. Dat betekent dus ook dat ouderen in de gelegenheid gesteld moeten worden de voorzieningen in hun woning aan hun leeftijd aan te passen. Banken zijn tegenwoordig meer bereid mee te denken bij een hypotheek voor AOW’ers. Ook kunt u uw seniorenhypotheek gebruiken voor bijv. de aankoop van een andere woning.

Een lening, gericht op een doelgroep van 60 tot 74 jaar, wordt ook wel een ‘seniorenlening’ genoemd. Hierbij gelden andere condities dan bij een consumptief krediet (bij de meest ruime kredietverstrekkers is de maximum leeftijd 74 jaar). Voor een ‘seniorenlening’ moet men denken aan: een kortere looptijd, een lagere kredietlimiet of een hogere rente. Dat maakt de maandlasten van een ‘seniorenlening’ vaak hoger.

Nu de overwaarde gebruiken is, bij het huidige rentepercentage, nog altijd voordelig. Indien u de overwaarde bijv. gebruikt voor energiebesparende maatregelen, is het rentepercentage vaak nog lager. Er zijn diverse aanbieders in de markt die een duurzaamheidskorting in hun portefeuille hebben.

Snel naar:

Gebruik maken van de overwaarde van uw woning

Als de verkoopwaarde van de woning meer waard is dan de hypotheek, spreekt men van overwaarde. Deze overwaarde kan zijn ontstaan door de aflossingen op het hypotheekbedrag of door de waardestijging van de woning, gerelateerd aan de dan geldende marktprijzen. Is uw woning nu bijv. € 350.000,– waard en heeft u nog een hypotheek van € 100.000,–? Dan heeft u een overwaarde van € 250.000,–. Om de marktwaarde te kunnen bepalen, heeft de bank een taxatierapport nodig. De door de taxateur vastgestelde marktwaarde is bepalend voor de maximale hypotheek op basis van de toestand van de woning.

Het verschil tussen een seniorenhypotheek en een reguliere hypotheek is dat de geldverstrekker minder de nadruk legt op het inkomen. Bij een seniorenhypotheek kijkt de geldverstrekker naar de overwaarde van de woning én het vermogen van de geldvrager om de maandlast te voldoen. Bij een seniorenhypotheek wordt veelal niet afgelost tijdens de looptijd van de hypotheek. Er wordt meestal uitsluitend rente betaald. Deze is echter vaak wat hoger dan bij een reguliere hypotheek. Echter, hoe lager de gevraagde hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning, hoe minder risico de bank loopt. Misschien komt u hierdoor zelfs in aanmerking voor een rentekorting of een eventuele renteopslag kan vervallen. Let op: de bank wijst u hier niet altijd op. Aan u de taak om alert te zijn.

Een andere optie is de verzilverhypotheek oftewel de “opeethypotheek”. Hierbij wordt de rente opgeteld bij het hypotheekbedrag. De geldvrager heeft dan geen extra maandlasten. Hierover later meer.

Voordelen van het opnemen van overwaarde

het vrijgekomen geld uit uw onroerend goed is voor u beschikbaar en vrij besteedbaar;
de gestegen huizenprijzen zorgen voor een hogere overwaarde van uw woning;
de huidige lage rente betekent lage kosten voor extra geld lenen.

Nadelen van het opnemen van overwaarde

u heeft een hogere hypothecaire schuld;
in sommige gevallen heeft u hogere maandlasten;
u moet kosten maken voor het verhogen of afsluiten van een (nieuwe) hypotheek;
er blijft minder vermogen over voor uw erfgenamen.

Mogelijke bestemmingen van een seniorenhypotheek

De geldvrager wenst:

de overwaarde te benutten om het inkomen aan te vullen of om een grote aankoop te doen (bijv. een camper, een mooie vakantie);
de (klein)kinderen te helpen. Voor de huidige generatie is het bijzonder moeilijk een huis te kopen. U mag ruim € 100.000,– belastingvrij schenken aan personen tot 40 jaar;
een (deels) aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Hierdoor kunnen de maandlasten lager zijn en heeft u meer flexibiliteit bij de besteding van uw vermogen. Bij een huis met overwaarde is een groter deel aflossingvrij mogelijk;
de huidige woning te verbouwen en te verduurzamen voor bijv. lagere energiekosten, voor meer woongenot of om langer thuis te kunnen blijven wonen;
te verhuizen (ook dat is mogelijk), bijv. naar een kleinere en/of meer toegankelijke woning;
een tweede huis te kopen. Eventuele huurinkomsten verhogen uw maandelijkse inkomen. Echter, er is geen enkele geldverstrekker die de aankoop van een tweede huis volledig financiert. Daarnaast is de hypotheekrente van de tweede woning niet fiscaal aftrekbaar. Bovendien worden er vaak speciale voorwaarden aan verbonden. Mocht u overwegen een tweede woning in het buitenland te kopen, dan is afstemmen op de financieringsmogelijkheden in dat land een must. Elke land hanteert andere regels! Oriëntatie is dus belangrijk voordat de huizenjacht begint!

Diverse hypotheekvormen
De seniorenhypotheek is een hypotheek die meerdere hypotheekvormen heeft. U kunt zelf een keuze maken:

aflossingsvrije hypotheek: u betaalt de overeengekomen maandelijkse rente en bent niet verplicht elke maand op uw hypotheek af te lossen. Echter, slechts 50% van uw woningwaarde mag met een aflossingsvrije hypotheek zijn gefinancierd;
annuïteitenhypotheek: u betaalt elke maand hetzelfde bedrag. Dit bedrag bestaat uit een deel aflossing en een deel rente. De netto maandlasten zijn bij aanvang lager dan aan het einde van de looptijd. Dit komt omdat u in het begin meer profiteert van de hypotheekrenteaftrek;
lineaire hypotheek: u betaalt elke maand een vast bedrag. Daarnaast betaalt u rente over de nog openstaande hypotheekschuld. Doordat u sneller aflost, betaalt u minder. In het begin zijn de netto maandlasten iets hoger dan aan het einde van de looptijd.

Financiële mogelijkheden om de overwaarde te verzilveren

Krediethypotheek: hierbij sluit u een lening af om de overwaarde van uw woning te gelde te maken. De krediethypotheek is in feite een doorlopend krediet. Het is een lening met uw woning als onderpand waarbij u flexibel geld kunt opnemen en aflossen tot een vooraf overeengekomen limiet. Over dat opgenomen geld betaalt u rente. U bent niet tot aflossen verplicht. Bovendien kunt u op ieder door u gewenst moment het gehele bedrag aflossen. De rente is lager dan bij een regulier consumptief krediet, maar iets hoger dan bij een normale hypotheek. U betaalt uitsluitend rente over het opgenomen bedrag. Belangrijk aandachtspunt is dat er voorwaarden gelden voor deze vorm van hypotheek.
Verzilverhypotheek oftewel de Opeethypotheek: een hypotheek speciaal voor gepensioneerden met een overwaarde en een beperkt inkomen. Ook met een laag inkomen kunt u uw overwaarde verzilveren. Met uw huis als onderpand leent u een extra bedrag. Dit bedrag kunt u vrij besteden. U betaalt weliswaar een bedrag aan rente, maar draagt die niet maandelijks aan de geldverstrekker af. Deze rente wordt opgeteld bij uw hypotheekschuld. U hoeft niet af te lossen tijdens de looptijd. Dat betekent dat uw hypotheekbedrag toeneemt, terwijl uw overwaarde intussen daalt. Derhalve de naam ‘opeethypotheek’: u eet uw overwaarde op. Let op: de inkomenstoets bij een verzilverhypotheek is minder streng. En:

niet alle geldverstrekkers bieden deze hypotheek aan. Bovendien hebben ze vaak verschillende voorwaarden. Het is dus belangrijk u goed te verdiepen in wat u het beste past!

Voordelen van een verzilverhypotheek

De voordelen:

een goed alternatief als uw pensioeninkomen beperkt is;
een manier om de overwaarde van uw woning op te nemen zonder te moeten verhuizen;
geen extra maandlasten omdat de rente bij de hypotheekschuld wordt opgeteld.

Nadelen van een verzilverhypotheek

De nadelen:

sommige verzilverhypotheken stellen als voorwaarde dat de woning verkocht moet worden als het grootste deel van de overwaarde is opgenomen;
er moet rente op rente worden betaald. Dat bedrag loopt snel op. Het opeten kan daardoor sneller gaan dan verwacht (zie hieronder);
de rente is vaak hoger (zie hieronder).

Rente op rente

We noemden het al: u betaalt geen maandelijkse rente. Echter, die niet betaalde rente wordt bij de hypotheekschuld opgeteld. De hypotheekschuld stijgt dus elke maand en de te betalen rente over dat bedrag ook. Uw hypotheekschuld wordt dus steeds groter. Daar merkt u in eerste instantie niets van. U betaalt immers geen extra maandlasten. Maar, uw hypotheekschuld loopt wel steeds sneller op. Dat betekent dat uw overwaarde steeds sneller daalt, zeker als de huizenprijzen ongewijzigd blijven, of onverhoopt zelfs dalen (zie hieronder).

Hoger rentepercentage

Bij een verzilverhypotheek loopt een hypotheekverstrekker meer risico. Dat compenseert deze door een hoger rentepercentage. Ook belangrijk: de rente over een verzilverhypotheek is niet fiscaal aftrekbaar.

Veranderingen in de marktprijs van woningen gedurende de looptijd

De woningmarkt is maar relatief voorspelbaar. Uw wensen ten aanzien van de toekomst misschien ook. Het zou kunnen gebeuren dat de woningen in waarde afnemen, terwijl u toch nog wenst te verhuizen. Het opeten van een deel van de overwaarde beperkt dan uw financiële mogelijkheden.

Voorkom een gedwongen verkoop van uw woning

Met een verzilverhypotheek bent u niet verplicht maandelijks af te lossen op uw hypotheek. Maar, uiteindelijk verwachten hypotheekverstrekkers ook rendement. Zij verwachten van u dat u de hypotheek uiteindelijk aflost en daarbij de verschuldigde rente voldoet. Die financiële mogelijkheid moet u dan echter wel hebben. Of u moet bereid zijn uw woning te verkopen. Er zijn enkele hypotheekverstrekkers die garanderen dat u altijd in de woning kunt blijven wonen. Het is dus belangrijk dat u zich tevoren goed informeert over de voorwaarden en de consequenties!

Realiseert u zich wat er na uw overlijden met de hypotheek, c.q. uw erfgenamen, gebeurt

Een verzilverhypotheek verlaagt altijd de erfenis na uw overlijden. Daarnaast wilt u natuurlijk voorkomen dat de openstaande hypotheekschuld hoger is dan de woningwaarde. Dat laatste zou namelijk betekenen dat uw erfgenamen met een restschuld achterblijven. Kortom: een belangrijk punt ter overweging ten aanzien van diegenen die u lief zijn.

Alternatieven om uw overwaarde te verzilveren

Een verzilverhypotheek past u niet? Er zijn alternatieven om uw overwaarde te gebruiken:

Misschien wilt u wel kleiner gaan wonen? Misschien heeft u liever een grotere of kleinere tuin? Als u uw huidige woning verkoopt, komt de overwaarde vrij. De bijleenregeling maakt het aantrekkelijk het volledig ontvangen bedrag, inclusief overwaarde, in de aankoop van een nieuwe woning te investeren. Kopen is overigens niet verplicht. U mag de overwaarde ook voor andere doeleinden gebruiken. Maar, dan is de hypotheek over dat deel niet aftrekbaar voor de fiscus.
Onderhandse verhoging. Heeft u uw hypotheek, bij het afsluiten daarvan, ingeschreven voor een hoger bedrag dan wat u daadwerkelijk leende? Mits uw inkomen het toelaat, mag u uw hypotheek verhogen tot het ingeschreven bedrag. Hiervoor hoeft u niet naar een notaris. Een en ander was immers al vastgelegd.
Woning verkopen en terughuren. Er zijn gespecialiseerde bedrijven die uw woning tegen een percentage van de huidige marktwaarde van u willen kopen en vervolgens aan u verhuren. U ontvangt dus de overeengekomen som. Die heeft u echter deels weer nodig om de huur te kunnen betalen. Deze procedure heeft voor- en nadelen. Het is belangrijk dat u zich daarover tevoren goed informeert!
Tweede hypotheek afsluiten. Hiervoor moet u aan vastgestelde inkomenseisen voldoen.
Hypotheek oversluiten. U sluit een nieuwe hypotheek af en lost in één keer de huidige hypotheek af. Als uw woning in de loop van de tijd in waarde is gestegen én uw inkomen voldoende is, kunt u zelfs een hogere hypotheek afsluiten. Dat kan gunstig zijn: u kunt nieuwe passende voorwaarden kiezen en profiteren van de huidige rentestand. Het oversluiten van een hypotheek betekent echter een boete betalen voor het opheffen van de huidige hypotheek, taxatie- en notariskosten.

Misschien kan het SVN (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting) iets voor u betekenen

Sommige gemeenten en provincies bieden een Blijvers- en Verzilverlening aan. Op de website van SVN (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting) kunt u zien of uw gemeente of provincie participeert in de Blijvers- en Verzilverlening. Het SVN biedt betaalbare leningen aan consumenten én bedrijven om hun wensen op het gebied van wonen te realiseren.

NHG (Nederlandse Hypotheek Garantie)

Een lening afsluiten met een NHG, betekent het aangaan van een verantwoorde lening. Plotselinge omstandigheden zouden ertoe kunnen leiden dat u uw hypotheek niet meer kunt betalen. U kunt een NHG niet alleen voor de aankoop van een woning afsluiten, maar ook voor een verbouwing of financiering van energiebesparende maatregelen. Bij een hypotheek met NHG is vaak ook het rentepercentage lager.

Om voor een lening met NHG in aanmerking te komen, mag de koopsom of marktwaarde van de woning maximaal € 405.000,– zijn. Bij energiebesparende voorzieningen is dit bedrag € 429.300,-. Daarnaast kent NHG een Energiebespaarbudget. Door uw huis te verduurzamen, kunt u flink besparen op de energierekening. Met het energiebespaarbudget kunt u daarvoor extra geld lenen, ongeacht of u een woning koopt, verbouwt of uw hypotheek oversluit. Het is raadzaam bij de NHG informatie op te vragen. Daarnaast verkrijgt u via de website van NHG uitvoerige informatie over de condities waaraan de aanvraag voor de seniorenregeling moet voldoen.

Let op: een overlijdensverzekering is niet altijd vereist als u kiest voor NHG of de woning een overwaarde heeft.

Meer over financiële zaken en AOW vind u hier

Meevallers voor 65 plussers