Duurzaam en betaalbaar wonen voor huurders en woningbezitters

Regelmatig mailen we over mogelijkheden voor woningbezitters aangaande financieringen, overwaarde van de woning en verdere daaraan gelieerde onderwerpen. Ons bereiken echter ook vragen van huurders over hún rechten en plichten, over wat te doen bij verschil van mening met de verhuurder, over de juistheid van een huurcontract enz. Daarom ligt in deze mail de nadruk op huurders van woningen. Enkele hoofdstukken hebben betrekking op zowel huurders van eigenaren van een woning. Bekijkt u daartoe onderstaande hoofdstukken.

Klik snel door naar:

Rechten en plichten van huurders

Als huurder moet u zich aan regels houden, zoals bijv. op tijd betalen van de huur. Maar u heeft ook rechten. Denk daarbij aan het recht op huurbescherming.

Rechten van huurders:

U geniet huurbescherming. Dat betekent dat uw verhuurder de huur niet zomaar kan beëindigen. Indien u tijdelijk een woning huurt, heeft u minder huurbescherming. De verhuurder kan niet tussentijds de huur opzeggen. Dat kan de verhuurder wel als de huurperiode verstreken is.
U geniet huurprijsbescherming als u woont in of op een: sociale huurwoning, een middenhuurwoning (als uw huurovereenkomst op of na 1 juli 2024 is afgesloten), een kamer, een woonwagen en/of een woonwagenstandplaats.
Bij de hier genoemde soorten woningen is het niet relevant of u een contract heeft voor onbepaalde of bepaalde tijd. In beide situaties heeft u recht op huurprijsbescherming.
U heeft recht op woonplezier, zodat u ongestoord van uw woning kunt genieten. De verhuurder mag bijv. niet zomaar uw woning binnenkomen. Bovendien moet de verhuurder uw woning onderhouden.
U heeft recht op huurtoeslag indien u aan de condities daartoe voldoet. Indien u wilt zien of u recht heeft op huurtoeslag, bekijk dan de ‘voorwaarden voor huurtoeslag’ bij de belastingdienst.

Plichten van huurders:

U dient de huur op tijd te betalen. De huurprijs en de dag van de maand waarop de huur moet worden voldaan, staan in de huurovereenkomst. Indien u niet op tijd betaalt, is de verhuurder verplicht uw betalingsachterstand te melden bij de gemeente. Daartoe moet de verhuurder u wel eerst om toestemming vragen.
U gebruikt de woning als een ‘goede huurder’.
Kleine reparaties doet u zelf.
U veroorzaakt geen overlast.

Indien uw woning onderhoud nodig heeft, meldt u dit zo snel mogelijk bij uw verhuurder. Natuurlijk kunt u daartoe telefonisch contact opnemen, maar bevestig uw melding daarna wel schriftelijk. Gebruik hiervoor de voorbeeldbrief van het Juridisch Loket: melden gebreken aan huurwoning

N.B. Het kennen van uw rechten en plichten als huurder is belangrijk voor een goede verstandhouding met uw verhuurder. Heeft u een vraag of een geschil, haal dan advies bij instanties als de Huurcommissie, het Juridisch Loket of de gemeente. Verschaf uzelf inzicht in uw rechten en plichten. Dat zorgt voor een aangename woonervaring. Huurbescherming, woongenot en een duidelijk onderscheid tussen onderhoudsverplichtingen van beide partijen, dragen bij een een goede verhouding met uw verhuurder.

Huurdersorganisaties

Huurdersorganisaties zijn verenigingen of stichtingen die opkomen voor de belangen van huurders van een woningcorporatie of een verhuurder. Ze zorgen ervoor dat de belangen van huurders in het overleg met de verhuurder worden vertegenwoordigd. Indien er geen overkoepelende huurdersorganisatie voor alle huurders van de woningcorporatie is, hebben bewonerscommissies deze positie.

Soorten huurdersorganisaties:

Huurdersverenigingen: dit zijn verenigingen die opgericht zijn door huurders om de belangen van alle huurders te behartigen.
Bewonerscommissies: dit zijn commissies die opkomen voor de belangen van huurders in een bepaald wooncomplex of buurt.

Taken van huurdersorganisaties:

Overleg met de verhuurder over allerlei onderwerpen, zoals onderhoud, renovatie, huurverhogingen en beleid (overlegrecht).
Recht om de verhuurder schriftelijk advies te geven over zijn voorgenomen beleid (adviesrecht).
Recht op informatie van de verhuurder over plannen voor o.a. onderhoud, renovatie, huurverhogingen, algemene voorwaarden bij huurcontracten, servicekostenpakket en het servicekostenbeleid, plannen voor het slopen en renoveren van woningen, plannen voor het verkopen van woningen (informatierecht).
Inspraak bij beslissingen van de verhuurder, bijv. bij het maken van prestatieafspraken met de gemeenten (inspraakrecht).

Goed verhuurderschap

Sinds 1 juli 2023 zijn huurders beter beschermd tegen discriminatie, intimidatie, een te hoge borg en onredelijke servicekosten. De verhuurder moet de huurder een schriftelijke huurovereenkomst doen toekomen en informeren over diens rechten en plichten. Verhuurbemiddelaars mogen geen dubbele bemiddelingskosten in rekening brengen.

Gemeenten kunnen een verhuurders bij ongewenst gedrag een waarschuwing of een boete geven. Van 1 januari 2025 geldt dat ook bij een te hoge huurprijs (sociale huur en middenhuur) of een te grote huurverhoging (sociale huur, middenhuur en vrijsectorhuur). Als u problemen met uw verhuurder heeft, kunt u zich tot de gemeente wenden.

Wet betaalbare huur

De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024. Deze wet moet huren (huurwoningen of kamers) weer betaalbaar maken en ervoor zorgen dat verhuurders een huur vragen die past bij de kwaliteit van de woning. De kwaliteit van een woning wordt bepaald met het woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze dwingende wetgeving reguleert de aanvangshuren tot en met 186 punten (€ 1.184,82) per maand. Gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2025 ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen. Vanaf die datum hebben huurders ook een betere huurbescherming. Door deze wet gaat de huur van 300.000 woningen op termijn, naar inschatting, met gemiddeld € 190,00 omlaag. Ook komen er 113.000 huurwoningen terug naar het betaalbare segment.

Huurders en verhuurders kunnen op www.ismijnhuurtehoog.nl zien wat de wet voor hen betekent.

Maximale prijzen ook voor de middenhuur

Er zijn in totaal 540.000 huishoudens met een middeninkomen die huren. Ongeveer 140.000 van hen wil doorstromen naar een koopwoning. Dat betekent dat er naar een huurvoorraad van 400.000 tot 540.000 gestreefd wordt. Op dit moment is deze markt volop in beweging. Hoe de toekomst wordt, is niet te overzien. De gereguleerde middenhuurwoningen mogen uitsluitend beschikbaar worden gesteld aan middeninkomens.

Huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn overeengekomen, resulteren onder de middenhuur als de huurprijs hoger is dan € 900,07 (minimaal 144 punten) en niét hoger is dan € 1.184,82 (maximaal 186 punten), conform de liberalisatiegrens 2025.

Huurwoningen met een huurprijs onder € 900,07 per maand, resulteren onder de sociale sector.

Huurwoningen met een huurprijs boven € 1.184,82 resulteren onder de vrije sector.

Huurcontract en puntentelling

Vanaf 1 januari 2025 is het verplicht een puntentelling aan het huurcontract toe te voegen. Deze puntentelling is gebaseerd op het nieuwe woningswaarderingsstelsel. Hiervoor kunt u de huurprijscheck raadplegen. Alleen kosten die uitdrukkelijk zijn vermeld in de huurovereenkomst, kunnen in rekening worden gebracht. Dat gebeurt door middel van een maandelijks voorschot, dat in het huurcontract is vermeld.

Huurverlaging aanvragen

Binnen een periode van zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, kan de huurder de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Bij een te hoge huurprijs, verlaagt de Huurcommissie de huurprijs. Deze nieuwe huurprijs geldt dan met terugwerkende tot de datum van aanvang van de huurovereenkomst. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend.

De meeste huurders kunnen ook op een later moment laten toetsen of de huurprijs conform de kwaliteit van de woning is, uitgedrukt in punten. Met behulp van de huurprijscheck kunt u, op basis van de verkregen punten, de huurprijs controleren. Daarbij gelden de volgende condities;

Huurders met een huurcontract dat is afgesloten op of na 1 juli 2024 voor een woning met kwaliteit van 144 tot en met 186 punten vallen in de middensector. Hier geldt een maximale huurprijs. Is de huurprijs van deze middenwoning hoger dan de maximale huurprijs volgens de huurprijscheck? Dan kan de huurder direct naar de Huurcommissie om de huurprijs te laten beoordelen. De Huurcommissie beoordeelt de situatie en doet daarover een bindende uitspraak.
Huurders in een sociale huurwoning hebben altijd al recht op de maximum huurprijs. Dat is niet gewijzigd. Is de huurprijs van deze sociale huurwoning hoger dan de maximale huurprijs volgens de huurprijscheck? Dan kan de huurder direct naar de Huurcommissie om de huurprijs te laten beoordelen. De Huurcommissie beoordeelt de situatie en doet daarover een bindende uitspraak.
Huurders met een huurcontract dat is afgesloten voor 1 juli 2024 met eenkwaliteit tot en met 143 punten (vrije sector) hebben vanaf 1 juli 2025 recht op een maximum huurprijs. De verhuurder krijgt daarmee één jaar de tijd om de huurprijs te verlagen naar het juiste bedrag op basis van de kwaliteit van de woning (aan de hand van het puntenstelsel). Verlaagt de verhuurder de huurprijs niet? Dan kan de huurder naar de Huurcommissie om de huurprijs te laten beoordelen. In deze situatie is er dus sprake van een overgangsjaar.
Huurders met een bestaand huurcontract dat is afgesloten voor 1 juli 2024 met een kwaliteit van meer dan 143 punten(vrije sector) hebben geen recht op een maximum huurprijs.

Dat geldt voor de duur van het onderhavige huurcontract. De huurder kan wél de Huurcommissie contacteren om de aanvangshuurprijs te laten beoordelen. Dat kan tot zes maanden na de start van het huurcontract.

Servicekosten, welke zijn dat?

Uitsluitend de werkelijke kosten voor levering van energie en voor alle andere diensten mogen aan de huurder worden doorberekend. Daartoe dient de verhuurder jaarlijks een gespecificeerd overzicht van de kosten aan te reiken. De voorschotten die de huurder betaalde, worden met deze eindafrekening verrekend.

gas, water en electra (als die door de verhuurder worden betaald);
schoonhouden en ontstoppen van afvoeren en goten;
schoorsteen vegen;
huisvuil afvoer (reinigingsrecht);
zuiveringsrecht;
glasverzekering;
schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten;
onderhoud van de geiser en vaak ook de boiler;
BTW over door derden verleende servie;
onroerende zaak belasting (gebruikersdeel);
tuinonderhoud;
kosten van de huismeester (voor zover deze werkzaamheden verricht die eigenlijk voor rekening van de huurder zijn).

Servicekosten? Nog even de ‘puntjes op de i’

Onderhoud aan cv, lift, hydrofoor, stortkoker, overige mechanische installaties, openbaar toegankelijke parkeerplaatsen en bestratingen, mogen volgens een aantal huurcommissies en kantonrechters niet in de servicekosten worden opgenomen. Het betreft hier het verhuurdersonderhoud.
Ook de aanleg van gemeenschappelijke groenvoorzieningen mag niet doorberekend worden. Het onderhoud daarvan mag wel doorberekend worden.
Schade door vernielingen in gemeenschappelijke ruimten mag in principe niet doorberekend worden.
Bij een eventueel centraal antennesysteem mogen de vaste kosten niet doorberekend worden. Dat geldt ook voor het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting, het rioolrecht en de premie voor de opstalverzekering.
Beheer- en administratiekosten van de woonruimte mogen niet doorberekend worden. Beheer- en administratiekosten voor leveringen en diensten mogen wel doorberekend worden.

Huurprijscheck bij de Huurcommissie

Vanaf 1 juli 2024 gelden de Wet betaalbare huur en het gemoderniseerde woningswaarderingsstelsel. De Huurcommissie heeft daartoe twee huurprijschecks ontwikkeld: één voor zelfstandige woningen en één voor onzelfstandige woonruimten. De huurprijscheck werd in 2024 elke maand ruim 37.000 keer ingevuld, twee keer zoveel als in 2023. Het aantal telefoontjes steeg naar bijna 95.000.

Wilt u controleren of de huurprijs klopte, bijv. bij de ingangsdatum van het huurcontract? Was dat vóór 1 juli 2024? Ook de oude huurprijscheck is nog beschikbaar. Deze gaat uit van de toen geldende wetgeving.

Daarnaast kunt u op ismijnhuurteduur.nl kunt u nagaan welke huur voor uw huurwoning geldt.

Welke reparaties zijn voor rekening van de huurder?

Als huurder bent u verantwoordelijk voor kleine dagelijkse reparaties, zoals bijv. het vervangen van kraanleertjes, het vastzetten van deurknoppen en het ontzorgen van kleine rioolblokkades. U bent ook verantwoordelijk voor reparaties die het gevolg zijn van onjuist gebruik of eigen schuld. Denk daarbij aan het herstellen van schade aan muren of vloeren, veroorzaakt door onzorgvuldig gedrag.

Kleine reparaties:

Vervangen van kraanleertjes, het vastzetten van deurknoppen en trapleuningen, het ontzorgen van kleine rioolblokkades en/of vervangen van lampen en batterijen in rookmelders.
U hoeft niet te betalen als het moeilijk is het gebrek zelf te repareren of als u er niet bij kunt. U hoeft ook niet te betalen als de kosten erg hoog oplopen, omdat er bijv. een specialist aan te pas moet komen.
Herstel kleine en dagelijkse reparaties zo snel mogelijk. Indien u te lang wacht en de schade daardoor groter wordt, bent u ervoor verantwoordelijk. Dit is de zgn. herstelplicht. U moet dan de schade aan de verhuurder betalen.

Dagelijks onderhoud:

de woning schoon en netjes houden, maaien van de tuin (indien vastgelegd in het huurcontract) en/of het verwijderen van bladeren uit dakgoten.

Welke reparaties zijn voor rekening van de verhuurder?

Grote reparaties en onderhoud, zoals het repareren of vervangen van de cv-ketel, daken, goten, regenafvoeren, buitenschilderwerk, reparaties die het gevolg zijn van ouderdom of slijtage.
Lekkages herstellen, onderhoud van de woning, reparaties die veroorzaakt zijn door overmacht.

Voorbeelden van groot onderhoud

buitenschilderwerk;
controleren, repareren en vervangen van een cv-ketel;
repareren en vervangen van de schoorsteen;
repareren en vervangen van ventilatiekanalen;
vervangen van goten en regenafvoeren en grote reparaties hieraan.

Huurcommissie ziet sterke stijging klachten over onderhoudsgebreken

In 2024 ontving de Huurcommissie een recordaantal klachten (5.800) vanwege schimmel, lekkages of tocht. Dit was 30 procent meer dan in 2023. In totaal ontving de Huurcommissie 18.500 zaken. Die betroffen, naast onderhoud, ook huurverhogingen, servicekosten en de huurprjs. Na een onderhoudsklacht komt er vaak een bouwkundig onderzoeker ter plekke bekijken hoe de situatie is. Het aantal woningbezoeken nam in 2024 met een derde toe. In ruim 1.500 gevallen speelde schimmel een rol. In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Groningen kregen huurders in schimmelzaken in 72 procent van de gevallen gelijk. Gemiddeld kregen woningcorporaties in 40 procent van de onderhoudszaken gelijk, particuliere verhuurders in bijna één derde. In de meeste gevallen won dus de huurder. De huurcommissie meent dat dat toename betrekking heeft op achterstallig onderhoud door verhuurders, uitgestelde renovaties en hoge energiekosten waardoor huurders minder stoken. Ook zachte winters kunnen effect hebben op de schimmelvorming.

Als huurder of eigenaar een huis verduurzamen

Als huurder kunt u uw huis verduurzamen door energie te besparen. Ook kunt u afspraken maken met uw verhuurder over grotere aanpassingen, maar dit vereist toestemming.

Energie besparen
- de verwarming wat lager zetten;
- op een lagere temperatuur wassen;
- een waterbesparende douchekop gebruiken;
- LED-verlichting gebruiken;
- naden en kieren afsluiten;
- een groene energieleverancier kiezen.
- tochtstrips plaatsen;
- een slimme thermostaat gebruiken;
- oude apparaten door energiezuinige alternatieven vervangen;
- eco-stand op wasmachine en vaatwasser gebruiken.

AOW.nu zond eerder mailings over verduurzamen van woningen.

Verduurzamen met toestemming van de verhuurder

dakisolatie, gevelisolatie, vloerisolatie en dubbel glas;
zonnepanelen (de terugverdientijd wordt langer in verband met de nieuwe regelgeving).

Blijverslening voor zowel koop- als huurwoningen

Langer thuis willen wonen, uw woning daaraan aanpassen, uw huis renoveren of verduurzamen? Dan is de Blijverslening misschien interessant voor u.

De lening kan hypothecair of persoonlijk worden afgesloten.
De persoonlijke Blijverslening is geschikt voor zowel woningeigenaren als huurders, afhankelijk van wat de gemeente of provincie aanbiedt.
Eén van de leningaanvragers moet jonger zijn dan 76 jaar.
De persoonlijke lening heeft een looptijd van 10 jaar en is minimaal € 2.500,00 en maximaal € 10.000,00. Bij de screening wordt gekeken naar uw financiële situatie.
De hypothecaire Blijverslening is uitsluitend beschikbaar voor woningeigenaren. De waarde van de woning geeft SVn de zekerheid u de lening te verstrekken. De hoogte van deze lening is minimaal € 2.500,00. De gemeente of provincie stelt zelf vast wat maximaal mag worden geleend tot € 50.000,00. Tot en met € 10.000,00 is de looptijd tien jaar. Vanaf € 10.001,00 is de looptijd twintig jaar. Bij de screening wordt gekeken naar uw financiële situatie, de waarde van de woning enz.
Iedere gemeente bepaalt zelf welke maatregelen voor een financiering in aanmerking komen. U moet daarom eerst toestemming aan de gemeente of provincie vragen.
Uitsluitend met een toewijzing van de gemeente of provincie kunt u de lening bij SVn aanvragen.
SVn toetst of uw financiële situatie stabiel en voldoende is. Bij een hypothecaire lening wordt ook naar de waarde van uw woning gekeken.
Bij toewijzing opent SVn een bouwdepot waarop het bedrag wordt gestort. U ontvangt declaratieformulieren waarmee u de kosten kunt indienen.
De lening wordt annuïtair afgelost
De lening mag eerder boetevrij (gedeeltelijk) worden afgelost met een minimumbedrag van € 250,00. De rente is meestal aftrekbaar.

Als eigenaar een huis verduurzamen met een ‘energiespaarlening’

U kunt zelf maatregelen nemen om uw woning energiezuiniger te maken. Hierboven ziet u al diverse voorbeelden. Voor sommige maatregelen krijgt u subsidie of belastingvoordeel. U kunt ook een ‘energiespaarlening’ afsluiten met een passende rente. Dit kan bijv. bij het Nationaal Warmtefonds. Deze energiespaarlening met passende rente kan aangevraagd worden voor bedragen van € 2.500,00 tot € 25.000,00. De looptijd is 7, 10, 15 of 20 jaar, afhankelijk van de hoogte van de lening. Voor een Zeer Energiezuinig Pakket of Nul op de Meter kan maximaal € 65.000,00 aangevraagd worden. Er is geen bovengrens voor de leeftijd. De rente is 0% voor eigenaar-bewoners met een verzamelinkomen van minder dan € 60.000,00. Voor uitgebreide informatie: zie warmtefonds.nl.

Kijk ook naar eerdere informatie van AOW.nu over verduurzamen van woningen.

Adviezen voor huurders

Heeft u vragen? Ervaart u overlast? Is de woning slecht onderhouden? Of heeft u vragen of klachten aangaande uw huurovereenkomst? Neem dan contact op met uw gemeente, het Juridisch Loket of de Huurcommissie.

Tips bij aanvang van de huurperiode

Weet welke reparaties onder uw, en welke reparaties onder verantwoordelijkheid van de verhuurder vallen. Leg dit in de huurovereenkomst vast.
Zorg ervoor dat omschreven is wat de verhuurder met gebruikersschade bedoelt.
Zorg dat u een kopie heeft van het definitieve huurcontract, waarin uw beider rechten en plichten zijn vastgelegd.
Bekijk op het energielabel hoe zuinig de woning is. Een energiezuinige woning is duurder in huurprijs, maar u heeft een lagere energierekening.
Bij onenigheid over wie voor wat verantwoordelijk is, kunt u de Huurcommissie, het Juridisch Loket of de gemeente benaderen voor advies.

(Bronnen: volkhuisvestingnederland.nl, rijksoverheid.nl, huurcommissie.nl, het Juridisch Loket, svn.nl, woonbond, rechtsbehoud)

Lees meer over: